• Услуги

    Покупка земельных участков. Расселение коммунальных квартир. Срочный выкуп. Конфликтные ситуации.

  • Эксклюзивные предложения

    Квартиры, комнаты, доли в Москве и МО. Загородная недвижимость. Коммерческая недвижимость.

  • Информационная база Москвы и Подмосковья

    Свежая база всех объектов столичной недвижимости и объектов в Московской области.

  • Вакансия

    Агентство недвижимости "Олимп" набирает сотрудников в отдел продаж. Звоните!

Баннер
Услуги Ипотека
Ипотека

1 Подбор ипотечной программы

При подборе ипотечных предложений от банков начать надо, как ни странно с себя. Главное определиться с тем какой объект Вы хотите приобрести, какую сумму взять в банке, сколько Вы сможете ежемесячно выплачивать . Не стоит выбирать ипотечную программу и, соответственно, банк, который ее предлагает, следуя за рекламными призывами. Тем более, что банков много предлагающих ипотечные программы много. Каждый банк предлагает по нескольку программ. И Вы неизбежно сталкиваетесь с проблемой выбора из десятков и даже сотен предложений. Ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости. Использовать его можно по-разному. Хочешь – покупай квартиру на вторичном рынке, хочешь – в строящемся доме, хочешь – возьми деньги на строительство дома или уже готового коттеджа. Ипотека нужна тем, у кого нет никакого жилья, и тем, кому стало тесно в своем доме. Кроме того, под залог жилья можно взять кредит на его ремонт или реконструкцию. Все банки работают по одним и тем же схемам. Основная разница лежит в выборе кредитных продуктов: где-то он пошире, где-то – более чем скромный. Дело в том, что каждый заемщик преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не так сильно бил по доходам семьи. Другие, наоборот, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым – найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте. В соответствии с каждым из критериев, можно выбрать ту или иную ипотечную программу, оптимально подходящую для достижения ваших целей.

Итак, что это за критерии? Первое - какие цели. Второе – срок и первоначальный взнос. Третье - какой процент и в какой валюте.

Выбрали? Тогда Вам пришло время обратиться в банк за одобрением Вас в качестве заёмщика. Ведь не редкость, когда наши мечты разбиваются о реальность требований банка к тому, кто берёт деньги. Обычно ипотечные кредиты не выдают лицам младше 21 года и тем, у кого срок погашения наступает после того, как наступит пенсионный возраст (то есть в 50 лет вы не можете взять ипотеку сроком на 15 лет). Далее, от того, как Вы получаете и сколько денег, также может сказаться на параметрах кредита: чем больше официальных справок, тем меньше процентная ставка и значительнее сумма кредита. Большинство банков придерживается правила, по которому ежемесячные платежи по ипотечному кредиту (в которые включаются и расходы на страховку) не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или созаемщиков. Если суммы, которую банк согласился одолжить вам, недостаточно, вы можете пригласить созаемщика. Тогда величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода. При этом будут учитываться только те, кто проработал на последнем месте работы не менее полугода. Можно определить несколько основных критериев, которыми вы можете руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу.

1. Посмотрите, какой банк готов кредитовать заемщиков вашего возраста, какие требования предъявляются к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способу их подтверждения.

2. В зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.) посмотрите, в каком банке действуют наиболее оптимальные предложения. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке.

3. Решите, в какой валюте вы хотите взять кредит. В некоторых банках более выгодны рублевые программы, в других – долларовые.

4. Определите, на какой срок – долгий или короткий – вы хотите взять ипотеку. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20–30 лет, другие, наоборот, оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5–20 лет.

5. Выбрав ипотечную программу, не забудьте внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детализированы все условия.

2 Помощь в получении ипотечного кредита

Раньше люди обращались за помощью к брокерам прежде всего потому, что НЕ ЗНАЛИ, как брать кредит. Сегодня все чаще обращаются те, кто знает, как это делается, но НЕ ХОЧЕТ терять свое рабочее время на многочисленные хлопоты, связанные с этим. То есть брокеры постепенно превращаются в своего рода финансовых агентов заемщиков, которым поручается подготовить кредитную сделку. Такая практика присутствует и у нас, если Вы не хотите тратить дополнительно время в течении рабочего дня на обсуждение с банками всех условий (ведь банки работают в основном, как и все до 18:00) или на сбор документов и предоставление их банку, оформив доверенность на нашего агента Вы обретаете свободу и экономию времени, в обмен на вполне приемлемую сумму 1% от суммы кредита в случае его выдачи.

Подобрать для вас оптимальный вариант ипотечного кредита. Наша компания, тесно работающая с несколькими банками, может учесть все Ваши требования и подобрать под них наиболее оптимальный кредит.

2. Правильно оформить вашу кредитную заявку. Зная все тонкости требований к заёмщикам в том или ином банке, кредитный брокер сможет «подать» вас с лучшей стороны и оформить весь пакет необходимых документов. Разница между тем, как это делает профессионал, и тем, как это сделает любитель, может оказаться весьма существенной. Примерно такой же, как если бы вы сделали стрижку в хорошей парикмахерской или просто «подровняли челку» ножницами в собственной ванной. Статистика это подтверждает: количество положительных решений по кредитным заявкам, поданным через профессионалов, на 30–40% выше, чем по заявкам «с улицы».

3. Рассчитать все расходы по кредиту и подготовить кредитный договор. Ипотечное кредитование – довольно сложный процесс, а расходы по ипотеке не ограничиваются исключительно ежемесячными выплатами. И в каждом конкретном случае они будут индивидуальны. Наш агент может провести все расчеты, выявить возможные «подводные камни» в ипотечном договоре и оформить его с максимальной выгодой для вас.

4. Сэкономить деньги. Агентство недвижимости «Олимп» имеет преференции от банков-партнеров. Проще говоря, клиентам, которых привел в банк наш агент, предоставляются скидки или с них не взимается комиссия за рассмотрение заявки на кредит. Еще один фактор экономии – брокер может подобрать для вас наиболее оптимального страховщика.

5. Найти лояльного кредитора. Отказ в выдаче кредита, особенного ипотечного, – очень часто довольно субъективное решение банка. Если вам по какой-либо причине отказали в одном банке, это не значит, что откажут в другом. АН «Олимп» обычно работают сразу по нескольким направлениям, отправляя вашу заявку в несколько банков. Естественно, что вероятность положительного решения в этом случае много выше. Таким образом, договор с нами – это еще и своего рода место апелляции, где вы можете «обжаловать» вынесенный вам кредитный «приговор».

3 Поиск, проверка и организация сделки покупки объекта недвижимости.

Одна из важнейших услуг нашей компании – сопровождение ипотечной сделки в комплексе. Поскольку, получение кредита – это только полдела, нужно еще и оформить покупку квартиры.

Все основные этапы по поиску, проверке объекта и проведение сделки с использованием кредитных средств описаны в нашем разделе «Продажа комнат и квартир» и «Сопровождение сделок».

При заключении договора на осуществление всего комплекса работ по поиску подходящей ипотеки в банках Москвы и МО, поиска объекта недвижимости проверке его и сопровождении сделки наша компания представляет скидки оговариваемые отдельно с менеджером.

4 Перекредитование

Возможность снизить ставку ипотечного кредита по собственному желанию – наверное предел мечтаний любого заёмщика! Теперь такая мечта может стать реальностью с помощью специалистов нашей компании. Рефинансирование, или перекредитование – услуга позволяющая съэкономить расходы по выплатам за счёт уменьшения процентной ставки, либо увеличить срок кредита и снизить за счёт этого размер ежемесячных выплат.

Несомненный плюс перекредитования – многие банки при перекредитовании дают большую сумму, чем изначальный кредит . В этом случае клиент выгадывает уже не только экономию платежей, но и дополнительные деньги на любые нужды.

Но есть и минус - некоторые банки при перекредитовании запрещают досрочное погашение кредита. Поэтому, если заемщик планирует погасить кредит досрочно – например, не за 10-20, а за 5-6 лет, ему надо хорошо подумать, стоит ли гнаться за более низкой ставкой и менять банк.

5 Покупка, продажа, обмен залоговой недвижимости.

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком. Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается. Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя? Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал. Как покупатель будет возвращать свои деньги?

2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение. Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.

3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт. Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности - получает заёмщик-продавец квартиры. Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги. Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника. Какие риски у покупателя при таком способе? А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.

4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника. Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

То есть, если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк. Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры?

Такой способ есть! Обращение в Агентство недвижимости «Олимп» - мы сможем помочь Вам как с покупкой, так и с продажей квартиры, находящейся под залогом.