• Услуги

    Покупка земельных участков. Расселение коммунальных квартир. Срочный выкуп. Конфликтные ситуации.

  • Эксклюзивные предложения

    Квартиры, комнаты, доли в Москве и МО. Загородная недвижимость. Коммерческая недвижимость.

  • Информационная база Москвы и Подмосковья

    Свежая база всех объектов столичной недвижимости и объектов в Московской области.

  • Вакансия

    Агентство недвижимости "Олимп" набирает сотрудников в отдел продаж. Звоните!

Услуги Загородная недвижимость Продажа домов, коттеджей, дач, участков
Продажа домов, коттеджей, дач, участков

Покупка земельного участка отличается от покупки другой недвижимости, потому что участки бывают разных категорий, а каждая категория имеет свои особенности купли-продажи. В этой статье мы подробно расскажем об особенностях покупки земельного участка.

Земельные участки бывают следующих категорий:

земли сельскохозяйственного назначения;

земля поселений:

под дачное строительство под индивидуальное жилищное строительство.

Покупка земли сельскохозяйственного назначения:

Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ или орган местного самоуправления. Покупатель обязан убедиться, что продавец не нарушил права этих субъектов, что он сообщил заинтересованным лицам о своем решении продать земельный участок и получил их них отказ воспользоваться этим правом преимущества.

Покупка земли поселений:

Участки, категории земель поселений, продаются только с обоюдного согласия участников общей совместной собственности – супругов. Других разрешений на продажу земли не требуется. Покупатель должен проверить: Есть ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). В случае наличия второй половины на продажу земли, являющейся совместной собственностью необходимо письменное разрешение второй половины. Есть ли в наличии разрешающие документы: на дачное строительство; на индивидуальное жилищное строительство.

Обязательные проверки перед покупкой земли:

Покупатель должен запросить выписку из ЕГРП об интересующем его земельного участка и выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например: права третьих лиц на пользование этим участком и др.; наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение. Примечание: если продавец не упоминает о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), то не покупайте этот участок. Приобретайте только «чистый»участок, с «чистыми» документами. Является ли участок долей в праве общей собственности. Если это доля собственности, то имеется ли письменное подтверждение об отказе покупки и отсутствии возражения против продажи доли третьему лицу. Примечание: продавец обязан за месяц до продажи своей доли поставить в известность остальных дольщиков о своем решении продажи доли собственности и в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия. Продавец может продать свою долю третьему лицу, если дольщики отказываются от покупки участка (п.2 ст.250 ГК РФ). При покупке доли земли возникает необходимость: выделение этой доли в отдельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок; регистрация права на участок. Примечание: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу. Содержание договора купли-продажи земельного участка адрес земельного участка; кадастровый номер; площадь, которая должна точно соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договора купли-продажи, дарения, мены, ренты, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность); категория земель; целевое назначение; цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ); иные сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа. Примечание: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка. Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной. Но если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.

Перечень документов при заключении договора купли-продажи земельного участка:

1. Правоустанавливающий документ. 2. Кадастровый паспорт земельного участка. 3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС). 4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений. 5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка. 6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов. Примечание: если продавец – юридическое лицо, лучше проверить уставные документы, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.

Государственная регистрация:

Регистрируется только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и производится он путем подачи заявления обеих сторон. Не регистрируется договор купли-продажи. Дополнительной мерой к договору (по желанию сторон) может служить нотариальное удостоверение, которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Примечание: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. Если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

Перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (если договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла):

1. Правоустанавливающий документ; 2. Договор купли-продажи. 3. Передаточный акт. 4. Кадастровый паспорт земельного участка. 5. Доверенность на представителя. 6. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность. 7. Заявление о государственной регистрации. 8. Уставные документы продавца-юридического лица. 9. Согласие руководящего органа продавца-юридического лица об отчуждении имущества.

Передаточный акт:

Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности (ст.556 ГК РФ).

Покупка дома:

Если дом зарегистрирован, на него, как и на любой объект недвижимости должено быто свидетельство о собственности или (если дом зарегистрирован до 200года) другие документы (зарегистрированный договор купли-продажи, нотариальное свидетельство о наследстве и т.д.). Обязательно требуется проверить функционирование заявленных в объявлении коммуникаций, если их нет, проверить возможность их подключения. Проверить оплачено ли электричество и другие коммунальные платежи, если дом в деревни и имеется домовая книга - убедиться в том, что все зарегистрированные граждане выписаны. Сравнить по документам БТИ наличие или отсутствие перепланировок и переделок дома и уточнить были ли они узаконены.

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ. 2. Земельный кодекс РФ. 3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012). 4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости». 5. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков». Примечание: Полный перечень документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка можно получить на официальном сайте государственных и муниципальных услуг. Орган, осуществляющий государственную регистрацию – территориальный орган Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)