• Услуги

    Покупка земельных участков. Расселение коммунальных квартир. Срочный выкуп. Конфликтные ситуации.

  • Эксклюзивные предложения

    Квартиры, комнаты, доли в Москве и МО. Загородная недвижимость. Коммерческая недвижимость.

  • Информационная база Москвы и Подмосковья

    Свежая база всех объектов столичной недвижимости и объектов в Московской области.

  • Вакансия

    Агентство недвижимости "Олимп" набирает сотрудников в отдел продаж. Звоните!

Баннер
Услуги Загородная недвижимость Продажа домов, коттеджей, дач, участков
Продажа домов, коттеджей, дач, участков

Покупка земельного участка отличается от покупки другой недвижимости, потому что участки бывают разных категорий, а каждая категория имеет свои особенности купли-продажи. В этой статье мы подробно расскажем об особенностях покупки земельного участка.

Земельные участки бывают следующих категорий:

земли сельскохозяйственного назначения;

земля поселений:

под дачное строительство под индивидуальное жилищное строительство.

Покупка земли сельскохозяйственного назначения:

Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ или орган местного самоуправления. Покупатель обязан убедиться, что продавец не нарушил права этих субъектов, что он сообщил заинтересованным лицам о своем решении продать земельный участок и получил их них отказ воспользоваться этим правом преимущества.

Покупка земли поселений:

Участки, категории земель поселений, продаются только с обоюдного согласия участников общей совместной собственности – супругов. Других разрешений на продажу земли не требуется. Покупатель должен проверить: Есть ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). В случае наличия второй половины на продажу земли, являющейся совместной собственностью необходимо письменное разрешение второй половины. Есть ли в наличии разрешающие документы: на дачное строительство; на индивидуальное жилищное строительство.

Обязательные проверки перед покупкой земли:

Покупатель должен запросить выписку из ЕГРП об интересующем его земельного участка и выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например: права третьих лиц на пользование этим участком и др.; наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение. Примечание: если продавец не упоминает о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), то не покупайте этот участок. Приобретайте только «чистый»участок, с «чистыми» документами. Является ли участок долей в праве общей собственности. Если это доля собственности, то имеется ли письменное подтверждение об отказе покупки и отсутствии возражения против продажи доли третьему лицу. Примечание: продавец обязан за месяц до продажи своей доли поставить в известность остальных дольщиков о своем решении продажи доли собственности и в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия. Продавец может продать свою долю третьему лицу, если дольщики отказываются от покупки участка (п.2 ст.250 ГК РФ). При покупке доли земли возникает необходимость: выделение этой доли в отдельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок; регистрация права на участок. Примечание: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу. Содержание договора купли-продажи земельного участка адрес земельного участка; кадастровый номер; площадь, которая должна точно соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договора купли-продажи, дарения, мены, ренты, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность); категория земель; целевое назначение; цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ); иные сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа. Примечание: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка. Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной. Но если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.

Перечень документов при заключении договора купли-продажи земельного участка:

1. Правоустанавливающий документ. 2. Кадастровый паспорт земельного участка. 3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС). 4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений. 5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка. 6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов. Примечание: если продавец – юридическое лицо, лучше проверить уставные документы, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.

Государственная регистрация:

Регистрируется только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и производится он путем подачи заявления обеих сторон. Не регистрируется договор купли-продажи. Дополнительной мерой к договору (по желанию сторон) может служить нотариальное удостоверение, которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Примечание: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. Если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

Перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (если договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла):

1. Правоустанавливающий документ; 2. Договор купли-продажи. 3. Передаточный акт. 4. Кадастровый паспорт земельного участка. 5. Доверенность на представителя. 6. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность. 7. Заявление о государственной регистрации. 8. Уставные документы продавца-юридического лица. 9. Согласие руководящего органа продавца-юридического лица об отчуждении имущества.

Передаточный акт:

Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности (ст.556 ГК РФ).

Покупка дома:

Если дом зарегистрирован, на него, как и на любой объект недвижимости должено быто свидетельство о собственности или (если дом зарегистрирован до 200года) другие документы (зарегистрированный договор купли-продажи, нотариальное свидетельство о наследстве и т.д.). Обязательно требуется проверить функционирование заявленных в объявлении коммуникаций, если их нет, проверить возможность их подключения. Проверить оплачено ли электричество и другие коммунальные платежи, если дом в деревни и имеется домовая книга - убедиться в том, что все зарегистрированные граждане выписаны. Сравнить по документам БТИ наличие или отсутствие перепланировок и переделок дома и уточнить были ли они узаконены.

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ. 2. Земельный кодекс РФ. 3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012). 4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости». 5. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков». Примечание: Полный перечень документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка можно получить на официальном сайте государственных и муниципальных услуг. Орган, осуществляющий государственную регистрацию – территориальный орган Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)